Demolizione e ricostruzione con incremento di superficie: ammessa la detrazione “sismabonus”

L’ecobonus non si applica alla parte eccedente il volume precedente.

Con riferimento alla possibilità di accedere al Superbonus in relazione ad interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla riduzione del rischio sismico realizzabili mediante demolizione e ricostruzione, con aumento di volumetria, l’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito che spetta ai Comuni, o ad altri enti territoriali competenti in tema di classificazione urbanistiche, la qualificazione delle opere edilizie.

Gli interventi da eseguire devono essere inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001 e il titolo amministrativo di autorizzazione deve attestare che non si tratta di un intervento di nuova costruzione ancorchè possa prevedere incrementi di volumetria rispetto all’edificio preesistente.

Con un ultimo indirizzo di prassi, l’Agenzia delle Entrate ha risposto a un interpello nel quale veniva chiesto se gli interventi di demolizione e ricostruzione con incremento di superficie fossero incentivabili ai sensi dell’art. 119 D.L. 34/2020 sia sul piano edilizio (Sismabonus) sia sul piano energetico (Ecobonus).

1.Ristrutturazione e ampliamento vanno distinte in fattura.

L’Agenzia delle Entrate, richiamando la nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615 emessa dal Consiglio Superiore dei Lavori pubblici, differenzia il Super Sismabonus dal Super Ecobonus, confermando per il primo che le spese relative all’incremento di volume rientrano in detrazione, mentre per il secondo la detrazione non si applica alle spese relative alla parte eccedente il volume ante-operam.

Con la risposta n. 684/2021 del 7 ottobre 2021, l’Amministrazione Finanziaria ha precisato che il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, di essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori.

Per beneficiare della detrazione “Ecobonus” bisogna anche dimostrare che l’edificio demolito era provvisto di un impianto di riscaldamento.

Al riguardo, secondo un parere espresso da ENEA, si ritiene che per gli interventi di efficientamento energetico deve altresì essere dimostrato, sulla base di una relazione tecnica, che nel suo stato iniziale l’edificio era dotato di un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti di cui era costituito. In tal caso, secondo l’Agenzia delle Entrate, non sarà necessario produrre l’A.P.E. iniziale.

Sul punto, viene precisato che l’articolo 1, comma 66, lett. c) della Legge di Bilancio 2021 aveva inserito nell’articolo 119 del D.L. n. 34/2020 (decreto Rilancio), il comma 1-quater, ai sensi del quale sono compresi, tra gli edifici che possono accedere al Superbonus “anche quelli privi di attestato di prestazione energetica, in quanto sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi” a condizione che, al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di isolamento termico di cui alla lettera a) del comma 1 dell’art. 119, e anche in caso di demolizione e ricostruzione, raggiungano una classe energetica in fascia A.

In questo caso non sarà necessario produrre l’A.P.E. iniziale tuttavia, come sostenuto da ENEA, è sempre utile dimostrare che l’edificio era dotato, allo stato iniziale, di un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti di cui era costituito.

2. Riassunto della posizione dell’Agenzia delle Entrate.

Se l’intervento di ricostruzione rientra tra quelli di “ristrutturazione edilizia” previsti dal D.P.R. n. 380/2001, in particolare di demolizione e ricostruzione con ampliamento del volume preesistente, e se vengono effettuati interventi rientranti nel Superbonus, il contribuente potrà fruire del:

1) Sismabonus per l’intero volume compreso quello oggetto di incremento;

2) Ecobonus nei limiti del volume precedente, qualora venga raggiunta una classe energetica di fascia A e sia possibile, al tempo stesso, dimostrare la pregressa esistenza di un impianto di riscaldamento.

3) Contabilità separata delle due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, un’attestazione qualificata che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento.

L’obiettivo della disposizione in esame è anche quello di chiarire il diverso trattamento fiscale delle due agevolazioni che può essere superato solo con una modifica alla legislazione vigente.

Al momento è opportuno attenersi alle indicazioni fornite, anche in merito alla rendicontazione delle spese sostenute, in attesa dei prossimi interventi normativi già annunciati e che, a breve, riguarderanno gli incentivi Superbonus.