I benefici fiscali della societa’ immobiliare e la gestione economica della holding

Nell’ambito delle società immobiliari, con la cosiddetta “holding” si può accedere a importanti benefici fiscali a seguito di opzione per la tassazione di gruppo.

Oltre allo schema della “società semplice di gestione immobiliare”, una valida alternativa può essere rappresentata dall’adozione della “società a responsabilità limitata di gestione immobiliare”, sempre sottoposta al controllo di un capogruppo.

– Principali vantaggi della società semplice immobiliare

La costituzione di una società semplice consente un’ampia flessibilità degli adempimenti fiscali e bassi costi operativi:

• non vi sono obblighi di tenuta di scritture contabili, non è assoggettata ad IRAP, nonché alla disciplina delle società di comodo ed al fallimento, in quanto si tratta di società di mero godimento immobiliare;
• redazione del rendiconto ai sensi degli artt. 2261 e 2262 cod. civ., adempimento semplificato, per alcuni aspetti, che consente agli amministratori di informare i soci della situazione patrimoniale della società e dell’eventuale utile o perdita in maniera affine rispetto alla funzione assolta dal bilancio ex art. 2423 cod. civ.;
• il diritto del singolo a percepire gli utili è subordinato, ai sensi dell’art. 2262 c.c., alla sola approvazione del rendiconto, e la tassazione avviene direttamente in capo ai soci in regime di trasparenza;
• la vendita di immobili detenuti dalla società semplice da oltre cinque anni o ricevuti per successione non crea plusvalenza;
• la società semplice non rientra nella previsione degli indici sintetici di affidabilità (ISA).

– Costituzione di una SRL immobiliare e ipotesi di consolidato fiscale

Nel caso di costituzione di una immobiliare nella forma di SRL, soggetta al controllo di cui agli artt. 2359 c.c. e alla disciplina fiscale dell’art. 117 D.P.R. 917/1986, al fine di contenere il carico fiscale, si può esercitare l’opzione per il consolidato fiscale. I vantaggi della tassazione su base consolidata sono consentiti previa opzione irrevocabile di durata triennale, esercitata congiuntamente dalla società o ente controllante, e da ciascuna società per azioni, in accomandita per azioni o a responsabilità limitata da essi controllata.

L’opzione si rinnova automaticamente, salvo revoca, e non deve necessariamente riguardare tutte le controllate. Per partecipare al consolidato nazionale, la società di capitale o l’ente commerciale Ires “controllante” possiede una partecipazione superiore al 50% dei voti esercitabili in assemblea e al cui utile partecipa per più del 50%.

Tra i possibili vantaggi fiscali delle società che optano per il consolidato, si segnalano:

1. compensazione degli utili e delle perdite fiscali delle società del gruppo;
2. possibile compensazione di crediti e debiti d’imposta tra le diverse società;
3. l’eccedenza di interessi passivi indeducibili da parte di una società del gruppo può essere portata in deduzione dal reddito del gruppo se e nei limiti in cui le altre società dispongano di un reddito capiente;
4. Iva di gruppo: compensazione dell’imposta fra le varie società, secondo quanto previsto dal decreto ministeriale 13 dicembre 1979, recante le norme di attuazione delle disposizioni di cui all’art. 73, ultimo comma, DPR 633/1972 relativamente ad una o più società considerate «controllate» a norma dell’articolo 2 dello stesso decreto ministeriale.

Resta inteso che, ove ancora non esistente, per costituire un gruppo omogeneo di soggetti partecipanti al consolidato fiscale, bisogna pianificare la costituzione di un gruppo di società collegate, ai sensi dell’articolo 2359 c.c. .

– Normativa anti abuso e prassi dell’Agenzia delle Entrate

Nella valutazione di sostanza economica dell’operazione, è rilevante il rispetto della normativa anti abuso di cui all’articolo 10 bis della Legge n. 212/2000 e della prassi dell’Agenzia delle Entrate (cfr. ad es. Risposta all’interpello n. 165/2022).

Affinché l’operazione possa essere considerata abusiva, l’Amministrazione finanziaria dovrebbe provare il congiunto verificarsi di tre presupposti:

1. la realizzazione di un vantaggio fiscale indebito, costituito da benefici anche non immediati, realizzati in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell’ordinamento tributario;
2. l’assenza di sostanza economica dell’operazione o delle operazioni poste in essere consistenti in fatti, atti e contratti, anche tra loro collegati, inidonei a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali;
3. l’essenzialità del conseguimento di un vantaggio fiscale.

Il mancato riscontro di uno dei tre citati presupposti determina un giudizio di assenza di abusività fiscale e, quindi, la piena legittimità dell’operazione.

Tuttavia, non sono abusive quelle operazioni che, pur presentando i tre elementi sopra indicati, siano giustificate da valide ragioni extra fiscali non marginali di ordine organizzativo o gestionale, rispondenti a finalità di miglioramento strutturale – funzionale dell’impresa o dell’attività professionale.

Al fine di prevenire un eventuale contenzioso tributario, resta ferma la possibilità di proporre istanza d’interpello all’Agenzia delle Entrate per appurare che l’operazione non costituisca fattispecie di abuso del diritto.