L’ammissibilità del Superbonus 110% nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione. Limiti di spesa.

L’art. 3, lett. d) del T.U. Edilizia, così come modificato dal Decreto Semplificazioni, definisce gli “interventi di ristrutturazione edilizia” quali “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”.

Nell’ipotesi in cui gli interventi di demolizione e ricostruzione possono essere inquadrati nella categoria della “ristrutturazione edilizia” di cui al sopracitato art. 3, lett. d), l’agevolazione fiscale “Superbonus 110%” risulta del tutto ammissibile, così come d’altra parte riconosciuto dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 24/E del 2020 e nella risposta n. 11 del 2021.

Sul punto, l’Agenzia delle Entrate rileva che la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune, o ad altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali.

Pertanto, le agevolazioni fiscali Superbonus 110% saranno ammissibili nella misura in cui l’intervento in oggetto venga qualificato ai sensi della disciplina urbanistica e sulla base del provvedimento abilitativo quale intervento di demolizione e ricostruzione inquadrabile nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001.

Inoltre, si osservi che nel caso di un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e successiva ricostruzione, che abbia prodotto un edificio con sagoma diversa e volumetria inferiore rispetto all’immobile preesistente, il beneficiario potrà comunque usufruire dei bonus fiscali previsti.

Giova evidenziare che sul punto non v’è alcuna specifica disposizione, tuttavia nella risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 210 del 27 giugno 2019 (riguardante l’ecobonus, ma i cui principi possono essere estesi anche al caso della ristrutturazione) che a sua volta si fonda su un parere espresso dal Consiglio dei Lavori Pubblici nell’adunanza collegiale straordinaria del 16 luglio 2015, si legge che “le modifiche apportate alla definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia di cui al comma 1, lett. d), dell’articolo 3 del D.P.R. 380/2001 […] consentono […] di ritenere che gli interventi di demolizione e ricostruzione, anche con volumetria inferiore rispetto a quella preesistente, rientrino in questa fattispecie. […] Pertanto, nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione, la volumetria preesistente rappresenta lo standard massimo di edificabilità, cioè il limite massimo di volume edificabile, quando la norma non consente aumenti complessivi della cubatura preesistente”

Ne consegue che si considerano interventi di ristrutturazione edilizia anche quegli interventi che comportino una riduzione della volumetria rispetto all’immobile preesistente, ivi inclusa l’ipotesi in cui vari il numero di unità immobiliari esistenti, e, dunque, anche in tali casi i bonus fiscali risultano ammissibili. Ciò che, invece, non è consentito è un aumento complessivo della cubatura preesistente. In tali casi, dunque, i bonus fiscali non sono ammissibili.

Con riferimento, infine, alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, si evidenzia che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni. Da ciò consegue che il beneficiario, quale limite di spesa, ha quello riferito alla singola unità immobiliare inizialmente esistente (Cfr. circolare n. 24/E del 2020 e Risp. 523 del 4/11/2020).

In sintesi:

• nell’ipotesi di interventi di demolizione e ricostruzione, l’agevolazione “Superbonus 110%” è ammissibile purché tali interventi rientrino nella definizione di “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3, lett. d) del T.U. Edilizia;

• la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune, o ad altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali;

• è possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali nel caso in cui a seguito degli interventi di ristrutturazione edilizia, consistente in demolizione e ricostruzione, vi sia una riduzione delle volumetrie esistenti e una variazione delle unità immobiliari esistenti;

• nel caso di accorpamento di più unità abitative o di suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.